Si resides fuera de España y estás pensando en comprar un inmueble dentro del país para alquilarlo o simplemente tenerlo a tu disposición cuando vengas de vacaciones, debes tener en cuenta que tendrás pagar impuestos en España. Te voy a explicar cómo y cuánto deberás pagar. 

Los no residentes en territorio español deben pagar impuestos por las rentas que obtengan en España. Esto es lo que se denomina Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que grava las rentas obtenidas en el territorio español por las personas no residentes en el país.

Este impuesto se paga a través del Modelo 210 de Hacienda, que, generalmente, sólo se presenta cuando una persona no residente en España obtiene rentas en el interior de país sin tener un establecimiento permanente en el propio territorio y, siempre que esas rentas no hayan estado sujetas a una retención previa.

También existen otros casos en que se puede presentar este modelo, como, por ejemplo, para solicitar la devolución del exceso de retención que se ha aplicado en España a un no residente.

En primer lugar, lo que hay que determinar es si eres residente o no residente en España, en algunos casos es muy sencillo de determinar, en otros no tanto.

Básicamente estos son los principales requisitos para considerarse residente fiscal en España:

  • Haber permanecido en territorio español más de 183 días en el año.
  • Que radique en España el núcleo principal o la base de actividades o intereses económicos de forma directa o indirecta.
  • Que residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan económicamente de esta persona física (admite prueba en contrario).

Si cumples alguno de ellos, tributarás como un residente normal y corriente, presentando tu declaración de la renta cada año a través del modelo 100, por todas tus rentas obtenidas en el año (tanto en España como fuera de España).

Si, por el contrario, no cumples ninguno de estos requisitos, a efectos fiscales serías un no residente fiscal en España y aquí es donde entraría la obligatoriedad de presentar el modelo 210 por las rentas que obtengas en territorio a nacional.

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Aunque este impuesto es aplicable a cualquier renta obtenida en España por un no residente., vamos a centrarnos en los propietarios de viviendas en España que no sean residentes fiscales en España.

¿Cómo funciona?

Si compras un inmueble en España para alquilarlo, al obtener una renta en España deberás pagar impuestos por dichos ingresos, pero ojo, que si no lo alquilas también deberás pagar impuestos por la sola propiedad del inmueble, es lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias.

¿Cuánto pagaré?

Depende del país en que seas residente fiscal y del tipo de renta que obtengas.

  • Si eres residente fiscal en un país de la Unión Europea, Islandia y Noruega, el porcentaje a pagar es el 19%
  • En caso de que no seas residente fiscal en ningún país de los países anteriores el porcentaje a pagar es el 24%

¿Sobre qué importe se aplica ese tipo impositivo?

Aquí debemos diferenciar si hemos obtenido rentas por el alquiler del inmueble o si simplemente tenemos el inmueble a nuestra disposición para usarlo en vacaciones o en cualquier otro período del año, que es lo se conoce como imputación de rentas.

  • Si hemos obtenido rentas por su alquiler entonces el tipo impositivo se aplicará sobre la renta que hemos obtenido en el trimestre natural (por ejemplo, enero, febrero y marzo). Aquí hay otra ventaja si eres residente fiscal en Europa, Islandia o Noruega, ya que si lo eres podrás deducir sobre la renta bruta los gastos necesarios para el alquiler, pero no se podrá deducir ningún gasto si resides fuera de Europa.
  • Por otro lado, si el inmueble está a tu disposición el importe a pagar resultará de aplicar los porcentajes anteriormente mencionados (19% o 24%) sobre el 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble (dependiendo de si los valores catastrales han sido revisados o modificados en los últimos 10 años o no).

¿Cuándo tengo que presentar el impuesto?

Aquí también debemos diferenciar si tenemos el inmueble alquilado o a nuestra disposición:

  • En el primer caso, si tenemos el inmueble alquilado, el impuesto deberá autoliquidarse trimestralmente en los primeros 20 días de los meses de abril, julio, octubre y enero de cada año.
  • Si, por el contrario, no hemos alquilado el inmueble durante todo el año, solo habrá presentar una declaración anual y tendrás todo el año natural siguiente para hacerlo.

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